新築戸建(建売)購入時の諸経費の内訳は?節約の可否についてまとめました

住宅購入時の諸経費はいくら?内訳は?節約できる?計算・シミュレーション方法まとめ 住宅購入
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住宅を選ぶ時についつい本体価格だけに目がいきがちですが、住宅購入時の諸経費って意外とお金がかかりますよね。

 

ただ、私も諸経費に意外とお金がかかるということはわかっていたのですが、「諸経費の内訳」や「どれが節約できて、どれが節約できないの?」というのが、正直よくわかっていませんでした。

 

で、色々調べてわかったのが、諸経費は節約に成功すると、諸経費が数十万〜数百万円単位で変わることがわかってきました。

 

今回の記事は

  • 新築戸建の購入時の諸経費
  • 諸経費ごとの節約可否

についてまとめました。

 

同じように悩んでいる方が、これ節約できるかも?と感じるきっかけになれば幸いです。

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住宅購入時の諸経費の内訳は?

住宅購入では物件価格に加えて、ざっくり5〜10%程度の諸経費がかかります。

 

ではそれらの諸経費がいつどのような内訳でかかるかをまとめました。また、節約する余地があるのかどうかについてまとめました。

 

  • お申し込み時に必要な費用
    • 申し込み証拠金(節約不可)
  • 売買契約時に必要な費用
    • 手付金(節約不可)
    • 住宅購入時の印紙税(節約不可)
    • 仲介手数料(節約可
  • 物件引渡しまでに必要な費用
    • 住宅ローン契約時の印紙税(節約不可)
    • ローン保証料、ローン手数料(節約可
    • ローン事務代行費用(節約可
    • 火災保険料(節約可
    • 登記費用(節約可
    • 固定資産税、都市計画税の清算金(節約不可)
  • 引渡し後に必要な費用
    • 不動産取得税(節約不可)

 

以降、それぞれの諸経費の内容についてご説明します。

 

お申し込み時に必要な費用

 

申し込み証拠金

申し込み証拠金は、購入する意思を不動産業者に対して示すための費用です。費用は数万円〜10万円ほどのケースが多いです。

 

もし正式契約に至らなかった場合、申し込み証拠金は返還されます

 

なお、宅建業法上では申し込み証拠金の返還を拒むことは禁止されているようです。ただし、申し込みする際には一応、不動産業者に確認した方が良いです。

宅建業法では、申込証拠金や預かり金について、契約不成立の場合に返還を拒むことは禁止されています。

引用 申込証拠金とは

 

節約はできません。ただ、新築戸建の場合は申し込み証拠金が不要のケースが多いです。

 

売買契約時に必要な費用

 

手付金

手付金は契約する時の一時金として支払うものです。実際にローンを実行する時に、売買代金の一部に充当されます。売買代金の5〜10%が相場です。

節約できません。(節約してもあまり、意味ないですよね)

 

印紙税(住宅購入時)

住宅購入時に取り交す住宅の売買契約書にかかる税金のことです。契約金額に応じて金額が変わります。

住宅購入時の印紙代

1,000万円〜5,000万円→印紙代は1万円
5,000万円〜1億円→印紙代は3万円

住宅購入時の印紙代は軽減措置があり、通常の印紙代の半額となっています。軽減措置は「平成32年3月31日まで」となっていますが、これまで何度も延長されていますので、また延長されるのではないかなと思います。

 

住宅購入時の軽減措置の詳細は以下のURLをご確認ください。

参考  住まいを買うときにかかる税金

 

税金なので、節約できません

ただし5,000万円前後の物件を購入しようと考えている人の場合、何とかして5,000万円未満に値切ると、いいかもしれません。笑

 

仲介手数料

住宅の売買の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う仲介業者に対して、支払う手数料のことです。

売買契約時に半金を支払い、物件の引渡し時に残りの半金を支払うケースが多いです。

 

仲介手数料は「最大で物件価格の3.24%+6.48万円(消費税込み)」と法律で決められています。詳細は「仲介手数料について」を参考にして下さい。

 

ただし、この仲介手数料は節約(無料に)できます。無料にする方法は2種類あります。

 

方法1:仲介手数料が無料の業者に頼む(ゼロ仲介)

最近は仲介手数料を無料にする「ゼロ仲介」という業者も増えてきています。このゼロ仲介の業者は、私たちのような買主から仲介手数料をもらわず、売主からのみ仲介手数料をもらうことで収入を得ています。

 

仲介手数料無料の仕組み

引用 仲介手数料無料の仕組み

 

これだけ聞くと、なんで売主が仲介手数料を払うの?と思うかもしれませんが、元々仲介業者は売主と買主の両方から仲介手数料をもらっています

 

そのため、売主としては今までと変わりなく、ただ仲介業者に対して仲介手数料を払うだけというわけです。

 

方法2:売主から直接購入する

売主から直接購入した場合も仲介手数料は無料となります。売主とは、物件の所有者のことです。SUUMOやHOME’Sなどの取引態様を確認すると、仲介なのか売主なのかが掲載されています。

 

ただし、仲介業者が間に入った方が良い点もあったります。売主と仲介の違い、メリット・デメリットについてはこちらの記事がわかりやすいです。

参考  新築一戸建ての売主と仲介の違いって何?

 

物件引渡しまでに必要な費用

 

登記費用

登記費用とは、土地家屋調査士や司法書士にお願いして、不動産登記を実施してもらう費用です。不動産登記とは、住宅が誰のものであるかを法務局が管理する帳簿に記録することです。

 

この登記費用は節約できます。節約方法の説明の前に、そもそも登記費用とは何か、内訳はどうなっているかについてご説明します。

 

登記費用の内訳

登記費用は主に以下3つの費用から成り立っています。

1:土地家屋調査士や司法書士への報酬
2:登録免許税(税金です)
3:実費(登記記録や市町村へ支払う手数料など)

引用 登記費用を安くする方法

1や2は税金や手数料で必ずかかるものです。節約はできません。しかし、3の土地家屋調査士や司法書士への報酬は依頼する司法書士や土地家屋調査士によって金額が異なります。

 

つまり、3の「土地家屋調査士や司法書士への報酬」については節約の余地があります

 

売主指定の司法書士に依頼する必要がある場合は、しょうがないですが、自分で司法書士や土地家屋調査士を選べる場合は、複数の司法書士から相見積もりをとるようにしましょう

 

自分で登記すれば約20〜30万円の節約

実は登記は自分でもできるそうです。土地家屋調査士や司法書士しかできないというわけではありません。

 

登記は住宅を購入した時だけでなく、増築や改築、住宅ローンの完済等の時も必要となります。

毎回、司法書士にお願いしたくない、節約したいという方は「自分で登記」サイトなどを参考に自分で登記にチャレンジしてみてください。

参考  自分で登記

 

ただ、「平日に法務局に申請に行くのが無理。自分で登記するための勉強の時間が無駄。」と考える方は、司法書士にお願いした方が良さそうです。

 

住宅ローン手数料、住宅ローン保証料

住宅ローンの諸経費には主に以下2種類があります。

  • 住宅ローン手数料
  • 住宅ローン保証料

それぞれの概要についてご説明します。

 

住宅ローン手数料とは

住宅ローン手数料とは、金融機関から住宅ローンを借りる時の諸手続きにかかる費用です。住宅ローン手数料以外にも、融資手数料や保証会社手数料と呼ばれていたりします。

 

住宅ローン保証料とは

住宅ローンの保証料とは、万が一あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に、あなたに代わって住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払うお金です。

 

ですが、保証会社が住宅ローンの肩代わりをした後は保証会社に対して住宅ローンを返す必要があります。つまり、保証会社が代わりに住宅ローンを支払ってくれるわけではありません。住宅ローン保証料は、消費者目線でいうと全く意味のないお金となりますね。

 

手数料や保証料は節約可能だが、大きな差がない可能性あり

住宅ローン手数料や住宅ローン保証料は節約できます。ですが、金融機関によってさほど変わらないかもしれません。

 

銀行で住宅ローンの諸経費を比較する時は、住宅ローン手数料と住宅ローン保証料を一緒に確認した方が良いです

 

住宅ローン手数料を安くする代わりに、住宅ローン保証料が高くなるなど、結局負担が変わらないというケースが多いです。

借入金3,000万円の35年返済の場合

  • 都市銀行A
    手数料(32,400)+保証料(618,000)=合計(650,400
  • 住信SBIネット銀行
    手数料(648,000)+保証料(0)=合計(648,000

→差額は2,400円程度

参考  住宅ローンを借りるとき、諸費用や手数料はどのくらい必要?

 

また、住宅ローン手数料や住宅ローン保証料が安い代わりに金利が高いというケースもあります。住宅ローンを比較する時は手数料や保証料だけでなく、全体も見て比較してみてください。

 

印紙税(住宅ローン契約)

住宅ローンの印紙税は、住宅購入時の印紙代と違って、軽減措置がありません。そのため、住宅購入時の倍額かかります。

住宅ローン契約時の印紙代

1,000万円〜5,000万円→印紙代は2万円
5,000万円〜1億円→印紙代は6万円

参考  住まいを買うときにかかる税金

 

税金ですので、節約できません

 

ローン事務代行費用

ローン事務代行費用とは「住宅ローンを借りるための手続きを仲介業者が代行した時に支払う費用」です。ローン事務代行費用の相場は約10万円となっています。

 

仲介業者にお願いしなければ節約可能

ローン事務代行費用は節約できます。住宅ローンの手続きは、申込みに必要な書類をそろえて、銀行などの金融機関に提出するというものですので、これは自分でやった方が良いです。

 

ただ、仲介業者との仲が悪くなるのはあまり得策ではないので、関係性が悪くなりそうであれば、やめた方が良いかもしれませんね。

参考  住宅ローン代行手数料は不動産会社に本当に支払う必要があるの?いやいやそんなの支払ってる場合ではないです!

 

火災保険料・地震保険料

火災保険料や地震保険料は、万が一の時に備えて必要ですね。加入する保険にも大きく左右されるので、相場も判断が難しいところです。

節約できます。ただし、節約しない方が良さそうなところですね

 

固定資産税清算金

固定資産税はその年の1月1日時点で住宅の所有者に対してかかる税金のことです。建物はなくても土地を所有していれば、土地に対する固定資産税がかかります。具体的な額は6月頃に通知されます。

 

もし、売主が固定資産税を1年分先に払っていた場合、買主に対して日割りで計算されて、固定資産税の清算金の支払いが求められます。ただ、不動産取引における慣習で、これは法律で支払いが義務付けられているものではありません。

 

とはいえ、この費用の支払いを拒むことは難しく、節約できません

 

ただし、土地分の固定資産税しかかかっていないのに、建物分の固定資産税も請求する不動産業者もあるようなので、その点は注意した方が良さそうです。

5月に完成した新築マンションや新築一戸建て住宅を6月に引き渡す場合、建物に対する税額はなく、固定資産税等の清算は土地についてのみ行なわれるはずですが、なかには建物の固定資産税等と称して架空の日割り金額を請求する不動産業者もあるようです。

引用 こんな請求をされたら要注意

 

なお、固定資産税の清算金が土地分だけなのか、建物分も含まれているのかは実際に計算してみるしかないです。概算での計算になると思いますが、以下のURLなどを参考に計算して、提示された費用と比較してみてください。

参考  固定資産税っていくらかかるの?計算方法を徹底解説|計算例3選つき

 

引越し後に必要な費用

 

不動産取得税

不動産取得税は、住宅を取得した時に登記の有無に関わらず、必ずかかる税金(地方税)のことです。不動産を取得後、6ヶ月〜1年後に届く「納税通知書」を使用して納付します。

 

不動産取得税は節約できません。ただし、新築戸建の場合は無料となるケースが多いです。詳細はこちらのブログがわかりやすいです。

参考 新築物件の不動産取得税がかからないのは本当か?プロが計算してみた結果

 

不動産取得税の計算は難しい!?

私も色々と調べて不動産取得税の計算をやってみたのですが、結果からいうと、素人には正確な計算って難しいなと感じました。参考までに難しいと感じた理由をご紹介します。

 

まず、不動産取得税の計算式は以下となります。

不動産取得税の計算式

(家屋)
家屋の価格 ー 控除額 × 3% = 家屋の不動産取得税

(土地)
(土地の価格  ×  1/2  ×  3%) ー 控除額= 土地の不動産取得税

参考  不動産取得税|三井不動産リアルティ

 

この計算式でややこしいところは、不動産(家屋や土地)の価格です。不動産の価格は、以下の東京都主税局のホームページにもある通り、購入した価格ではありません。

不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。したがって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません

引用 不動産取得税|東京都主税局

 

 

一般的に、不動産取得税の計算式に当てはめる、不動産の価格は、購入した価格の約7割程度になるのが一般的だそうです。

固定資産税評価額は公示価格の0.7%といわれております。

引用  新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!

 

また、新築戸建(建売)を購入する場合、土地と建物の価格をどうやって分けるの?というところにひっかかり、計算を諦めました。笑

どなたかご教示いただけると嬉しいです。

 

まとめ

新築戸建(建売)にかかる諸経費についてまとめました。

 

これ以外のその他の費用として、

  • エアコン
  • 照明器具
  • 網戸、物干し竿
  • 引越し
  • TVアンテナ設置
  • 水道工事
  • カーテン・カーテンレール設置
  • インターネット工事

等々、様々な費用がかかります。エアコンとかカーテンとか地味に高いですよね。。。

 

以上、新築戸建購入時の諸経費についてご紹介しました。参考になれば幸いです。

住宅購入節約・節税

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